En résumé
• Madrid devient la nouvelle capitale mondiale des ultra-riches en 2025.• Dubaï reléguée au second rang, reste attrayante pour investisseurs fiscalement.
• Miami, Monaco et Milan montent en popularité chez les grandes fortunes.
Le Barnes City Index 2025 a rendu son verdict : les grandes fortunes ont une nouvelle capitale mondiale, et ce n’est ni Dubaï ni New York. Madrid s’impose en tête du classement des villes les plus prisées par les ultra-riches, détrônant ainsi la ville émiratie qui dominait encore l’an dernier. Une surprise ? Pas vraiment. Avec une montée en flèche des prix de l’immobilier et un style de vie attractif, la capitale espagnole coche toutes les cases du millionnaire en quête de rentabilité. Mais derrière ces chiffres spectaculaires se cache une question plus large : Madrid et les autres villes de ce palmarès gagnent-elles vraiment au change en attirant ces investisseurs aux poches bien remplies ?
Madrid, nouvel eldorado des ultra-riches
Il faut croire que Madrid a trouvé la recette magique pour séduire les fortunes du monde entier. Selon le rapport, les prix de l’immobilier y ont grimpé de 10 à 20 % selon les quartiers, tandis que le chiffre d’affaires de Barnes Madrid a explosé de 40 % par rapport à 2023. En d’autres termes, les riches continuent de s’enrichir en achetant des biens qui prennent de la valeur, pendant que le reste de la population voit les loyers s’envoler et les opportunités d’achat s’éloigner.
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Thibault de Saint Vincent, président du réseau immobilier Barnes, ne cache pas son enthousiasme. Selon lui, Madrid coche toutes les cases : un cadre de vie agréable, des infrastructures modernes, un climat ensoleillé et un marché immobilier encore compétitif par rapport à d’autres capitales européennes. Un cocktail irrésistible qui a fini par faire chavirer le cœur des ultra-riches, qui cherchent non seulement à optimiser leur patrimoine, mais aussi à profiter d’un cadre de vie “authentique” – comprendre : une ville où ils peuvent dîner dans des restaurants étoilés en toute discrétion, tout en bénéficiant d’un régime fiscal bienveillant.
Mais la ville espagnole ne s’est pas hissée seule au sommet du classement. En 2024, Dubaï semblait intouchable, avec sa croissance effrénée et ses projets immobiliers pharaoniques. Pourtant, en 2025, elle est reléguée en deuxième position.
Dubaï perd son trône, mais pas ses milliardaires
Ah, Dubaï. Son soleil éternel, ses gratte-ciels futuristes et sa fiscalité plus douce qu’un loukoum. En 2024, la ville des Émirats arabes unis était encore la destination favorite des ultra-riches, portée par une augmentation des prix immobiliers de 13 à 15 % et une explosion des transactions de 38 %. On pourrait presque croire que les milliardaires se la passent comme un secret bien gardé : plus on y investit, plus la machine tourne à plein régime.
Mais voilà, les riches sont capricieux. Madrid a su se vendre comme une alternative plus « européenne », plus culturelle, peut-être un brin plus raffinée. Moins bling-bling, plus discrète, tout en offrant un cadre fiscal tout aussi attrayant. Dubaï, elle, garde ses adeptes, notamment parmi les entrepreneurs et les investisseurs cherchant des rendements rapides et une absence totale d’impôt sur le revenu.
Alors que Madrid se veut la capitale du chic méditerranéen, Dubaï conserve son rôle de place financière surchauffée, où l’argent circule à une vitesse vertigineuse. Son marché immobilier continue d’afficher une croissance insolente, mais il semblerait que l’effet de mode s’essouffle légèrement.
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Miami, Monaco et Milan : le trio de luxe en embuscade
En troisième position, Miami reste une valeur sûre. Les États-Unis ont toujours exercé une attraction particulière sur les grandes fortunes, et la ville floridienne représente l’ultime compromis entre le rêve américain et la fiscalité accommodante. En 2024, ses prix ont encore progressé de 3 à 5 %, signe que l’intérêt ne faiblit pas.
Mais ce qui est encore plus intéressant dans ce classement, c’est l’ascension de Monaco et Milan.
Monaco, cette principauté qui tient sur un mouchoir de poche, continue d’attirer les millionnaires et milliardaires en quête d’un havre fiscal à l’abri du monde réel. Avec seulement 17 000 logements privés, la demande ne peut que surpasser l’offre, et les prix atteignent des sommets. Acheter un appartement à Monaco, c’est s’assurer d’être entouré d’autres riches, sans risquer de croiser trop de « simples » habitants du monde ordinaire.
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Milan, elle, a su jouer une carte inattendue : celle de la fiscalité avantageuse. En instaurant un forfait fiscal à 200 000 euros pour les grandes fortunes, l’Italie a envoyé un signal clair : « Venez investir chez nous, vous ne serez pas déçus ». Résultat, Milan grimpe dans le classement et attire aussi bien les investisseurs internationaux que les grandes fortunes locales.
Quand les villes deviennent des clubs privés
Ce que révèle ce classement, c’est un phénomène de plus en plus visible : les villes les plus attractives pour les ultra-riches deviennent progressivement inaccessibles pour les autres catégories de la population. L’immobilier de prestige continue d’être présenté comme un rempart contre les incertitudes économiques, mais à quel prix ?
D’un côté, ces investissements massifs contribuent à moderniser les infrastructures et à dynamiser l’économie locale. De l’autre, ils participent à l’embourgeoisement extrême des centres-villes, rendant la vie impossible pour ceux qui ne disposent pas d’un portefeuille bien garni.
Les grandes fortunes ne recherchent plus seulement des villes où placer leur argent, elles veulent aussi un cadre de vie qui leur ressemble : exclusif, sécurisé, et surtout, très rentable. On assiste alors à la transformation de certaines métropoles en clubs privés où seuls les plus fortunés peuvent se permettre d’habiter.
Madrid, une victoire en trompe-l’œil ?
L’ascension de Madrid dans le classement des villes les plus prisées par les riches peut sembler être une bonne nouvelle pour son économie, mais elle soulève aussi de nombreuses interrogations. Que devient une ville lorsque ses prix flambent au point d’exclure la classe moyenne ?
Dubaï, Miami, Monaco ou encore Milan montrent bien la direction prise par ces métropoles : elles deviennent des vitrines du luxe, où l’immobilier est un actif financier avant d’être un lieu de vie. Madrid semble suivre cette tendance, et il est légitime de se demander si cette explosion des investissements de prestige ne finira pas par transformer la capitale espagnole en une nouvelle enclave pour ultra-riches.
L’immobilier de luxe continue donc d’être un placement de choix, un refuge contre l’incertitude. Mais pour les habitants qui doivent faire face à une augmentation des loyers et à une raréfaction des logements accessibles, la réalité est bien différente. Madrid a peut-être conquis le cœur des grandes fortunes, mais reste à voir si elle gardera celui de ses habitants.
Vincent Mabire -
Il y a 1 semaine